El uso de suelo es un concepto clave en el desarrollo urbano, ya que define las actividades permitidas en un terreno o propiedad.
Si estás pensando en construir, abrir un negocio o vender un inmueble, conocer el tipo de uso de suelo asignado a tu predio es esencial.
Por eso, en esta guía, te explicamos qué es el uso de suelo, cómo consultar el de tu propiedad y qué es una licencia de uso de suelo.
Sigue leyendo.
¿Qué es el uso de suelo?
El uso de suelo es la clasificación oficial que asigna, a cada predio, las actividades y los fines permitidos, según los planes y las normativas de desarrollo urbano de la autoridad competente.
En la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano el uso de suelo se define, como:
"Usos del suelo: los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas o predios de un Centro de Población o Asentamiento Humano".
El objetivo de definir el uso de suelo es organizar qué actividades se permiten en cada zona. Aun así, tanto personas físicas como empresas pueden hacer trámites, para solicitar un cambio, si necesitan destinar un predio a un fin distinto al original.
¿Cómo se determina el uso de suelo?
Para saber qué uso de suelo le corresponde a un predio, se hacen estudios que analizan cómo debe organizarse el territorio. Estos los realiza la autoridad local.
¿Quién regula el uso de suelo en México?
La regularización del uso de suelo en México está normada por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu).
La secretaría tiene la misión de promover un crecimiento territorial sostenible e incluyente mediante políticas alineadas al Plan Nacional de Desarrollo, para mejorar el bienestar de la población en todo el país.
Esta es la autoridad encargada de establecer la normativa, a través de los Programas de Desarrollo Urbano de cada Entidad Federativa, y planear el crecimiento ordenado de las ciudades.
¿Qué tipos de uso de suelo existen?
A nivel nacional, existen tres tipos de suelo principales —suelo urbano, de conservación y poblados rurales—. Y dentro de ellos, hay subtipos: habitacional (H), mixto (HM), comercial (HC), de equipamiento (E), verde (AV), entre otros.
El uso de suelo mixto, por ejemplo, combina viviendas, oficinas y comercios en un mismo desarrollo, optimizando espacio y movilidad urbana.
Uso de suelo urbano
El uso de suelo urbano determina qué se puede hacer en cada predio de una ciudad: si ahí van viviendas, tiendas, fábricas o servicios. Todo según los planes de ordenamiento.
Conceptos Jurídicos estipula que el suelo urbano es el que está designado para llevar a cabo actividades propias de las ciudades, como la edificación de viviendas y establecimientos comerciales, las instalaciones industriales, las infraestructuras, etc.
¿Qué es la licencia de uso de suelo y para qué sirve?
Si estás pensando en abrir un negocio, construir una vivienda o destinar un predio, para algún uso específico, es fundamental contar con la licencia de uso de suelo.
Este documento, también conocido como permiso de uso de suelo, te autoriza a utilizar un terreno conforme a lo establecido en los programas de desarrollo urbano y las normas de planeación territorial vigentes.
También, asegura que el uso que se le dará al predio sea compatible con la zonificación establecida en la ciudad.
Ya sea que seas persona física o moral, puedes realizar el trámite de licencia de uso de suelo para actividades habitacionales, comerciales, de servicios o industriales.
Tipos de documentos y trámites de uso de suelo
Existen distintos tipos de documentos que se relacionan con la validación y autorización del uso de suelo. A continuación, puedes conocer los más importantes:
Constancia de uso de suelo
De acuerdo con el Gobierno de la Ciudad de Puebla, la constancia de uso de suelo es el documento que indica cuántas viviendas se pueden construir por hectárea, cuánta parte del terreno se puede ocupar y qué uso está permitido para ese predio.
Esto según lo establece el programa de desarrollo urbano y la carta urbana vigente.
Factibilidad de uso de suelo
Es un trámite, según el Gobierno del Estado de Puebla, que permite planear y regular el crecimiento de los centros de población y las actividades económicas, especialmente en municipios que no cuentan con un Programa de Desarrollo Urbano.
Su objetivo es lograr un equilibrio entre el desarrollo urbano, medio ambiente y uso adecuado del territorio.
Permiso de uso de suelo para negocio
Si vives en la Ciudad de México (CDMX) y ejerces en un micro o pequeño comercio, servicio o industria de bajo impacto, necesitas un Certificado de Uso del Suelo por Reconocimiento de Actividad.
De acuerdo con el sitio web de la la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), este certificado está dirigido a locales de menos de 200 metros cuadrados, para:
- Tramitar permisos
- Solicitar financiamiento (público o privado) o apoyos sociales
Este documento se puede hacer presencialmente, en Seduvi, o en línea, y tiene un costo de 2,025 pesos.
Dictamen de uso de suelo
El Dictamen de Aplicación de la Normatividad de Uso del Suelo es un trámite que puede solicitar el dueño de un terreno, en CDMX, para saber qué normas urbanas aplican en su predio.
Este dictamen permite conocer si un proyecto cumple con las reglas establecidas en los Programas de Desarrollo Urbano, así como con las Normas Generales o Particulares de Ordenación.
Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo
En la CDMX, puedes tramitar este documento oficial que indica qué normas aplican sobre el uso del suelo en un predio específico, de acuerdo con los planes de desarrollo urbano vigentes.
- El Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo no otorga derechos de propiedad ni valida la posesión del terreno.
- Este trámite no sustituye un permiso, autorización o licencia para construir o hacer modificaciones en el predio.
El certificado solo indica el uso del suelo permitido, pero debes cumplir con otros requisitos legales y normativos adicionales.
Uso de suelo digital
El Sistema de Certificado Digital es una herramienta que te permite obtener tu Certificado de Zonificación de Uso de Suelo en formato digital. Además, te ayuda a verificar su autenticidad, de forma segura y en línea.
El trámite se realiza en certificadodigital.cdmx.gob.mx. Y lo único que necesitas, es: el número de Cuenta Catastral y una dirección de correo electrónico vigente.
Solicitud de uso de suelo
En la CDMX, también puedes solicitar el cambio de uso de suelo de un predio particular, para poder destinarlo a actividades como comercio, servicios o industria de bajo impacto urbano y sin contaminación.
Este aplica solo en predios ubicados en suelo urbano y debe cumplir con lo establecido en los Programas de Desarrollo Urbano, la Ley de Desarrollo Urbano y su Reglamento.
La solicitud del uso de suelo tiene un costo de 3,802 pesos y se realiza de forma presencial en las oficinas de Seduvi.
Para más información sobre este y otros trámites, puedes consultar el sitio web de la capital: www.cdmx.gob.mx.
Uso de suelo CDMX
En la CDMX, la Seduvi establece los usos de suelo permitidos en cada demarcación territorial. Y existen tres tipos, en la capital:
- Suelo urbano
- Suelo de conservación
- Poblados rurales
Consultar Seduvi uso de suelo: Mapa
Para ver el uso de suelo de cualquier inmueble o predio, puedes hacerlo gratuitamente, en el Sistema de Información Geográfica de Seduvi: ciudadmx.cdmx.gob.mx
La herramienta permite consultar en línea el uso de suelo de cualquier predio, del territorio de la CDMX. Se encuentra aprobada por las publicaciones de los Programas Delegaciones de Desarrollo Urbano (PDDUs), así como los Programas Parciales de Desarrollo Urbano (PPDUs)
Estos instrumentos consideran los lineamientos de normatividad del Programa General de Desarrollo Urbano (PGDU).
¿Cómo saber el uso de suelo de un terreno en CDMX?
Si quieres consultar el uso de suelo de un terreno en CDMX, una herramienta útil es el plano de uso de suelo disponible en el portal de la Secretaría de Movilidad.
Este mapa interactivo te permite explorar distintas capas de información, consultar por colonia y descargar datos clave.
El sistema forma parte del SIGCDMX (Sistema de Información Geográfica de la CDMX), y se alimenta de tres fuentes oficiales:
- El catastro de la CDMX, gestionado por la Secretaría de Administración y Finanzas.
- El registro de uso de suelo por predio, administrado por Seduvi.
- Información del Registro Público de la Propiedad (RPP), organizada por colonia.
Además, puedes descargar archivos con datos del catastro en dos formatos:
- Archivo plano, con la información por cuenta catastral.
- Archivo geográfico, que muestra los polígonos de cada predio. Si uno tiene varias cuentas catastrales, puedes vincularlas mediante la columna FID para relacionarlas correctamente.
Esta carta de uso de suelo te ayuda a entender mejor lo que permite hacer el reglamento urbano en cada predio y es clave si necesitas interpretar una tabla de uso de suelo.
Tabla de uso de suelo
Esta herramienta técnica te permite saber qué tipo de actividades están permitidas en un terreno, según su clave de zonificación.
En ella se detallan aspectos como el uso permitido (habitacional, comercial, industrial, etc.), la superficie máxima de construcción, el número de niveles autorizados y los coeficientes que indican cuánto puedes construir sobre el terreno.
También se especifica el número de cajones de estacionamiento requeridos, según el uso.
Esta tabla es clave si estás evaluando un terreno, quieres hacer un cambio de uso o necesitas comprobar qué está permitido construir en tu predio.
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Texto: Daniela Saldaña
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