Este término suena mucho, pero poco se entiende. Por eso, para que te hagas de una opinión informada sobre el tema, te explicamos todo sobre la gentrificación: qué es, cuáles son sus causas, qué tipos existen y cómo afecta al mercado inmobiliario y a los habitantes originales de nuestras ciudades.
Continúa leyendo y descubre ejemplos de gentrificación en México para entender este fenómeno que está redefiniendo el precio de las rentas y la dinámica de la compraventa de inmuebles en el país.
Resumen: la gentrificación en PDF
La gentrificación está redefiniendo el mercado inmobiliario mexicano. Descubre qué es este fenómeno, sus causas y cómo afecta el precio de la vivienda.
La gentrificación: ¿qué es?
El concepto “gentrificación”, de acuerdo con la Real Academia Española (RAE), se adapta del inglés (gentrification), cuya raíz es gentry.
¿Qué es la gentrificación en español?
En un inicio, en 1964, la socióloga y urbanista británica Ruth Glass usó la palabra gentrification para denominar el proceso de reapropiación del centro urbano de Londres por parte de las clases medias y medio-altas.
Ahora, la gentrificación, por definición, es el proceso de renovación de un área urbana popular o descuidada, lo que resulta en el aumento en los precios de la vivienda y el desplazamiento de los habitantes originales a favor de residentes con un mayor poder adquisitivo.
¿Qué significa gentrificación?
Aunque el significado de gentrificación es técnico, del urbanismo y la sociología, su uso se ha popularizado en los medios de comunicación, pues explica cambios tangibles en nuestras ciudades.
Por ejemplo, se habla de la gentrificación cuando:
- Un barrio se "limpia", el tejido social cambia y el suelo se revaloriza.
- La proliferación de hoteles o desarrollos inmobiliarios aumenta el riesgo de desplazamiento para los vecinos.
- Se mencionan casos icónicos de transformación urbana a nivel global, como Clinton Hill en Nueva York o Clerkenwell en Londres.
¿Cuáles son las causas de la gentrificación?
La gentrificación no es culpa de un solo factor, como la llegada de extranjeros, responde a una dinámica compleja donde la inversión y la especulación inmobiliaria se combinan con otros elementos.
Las causas de la gentrificación incluyen:
- La rehabilitación de zonas urbanas que antes carecían de inversión.
- El encarecimiento acelerado de la vivienda, obligando a los residentes con menor poder adquisitivo a marcharse.
- La mejora de servicios y el surgimiento de nuevas opciones de consumo.
- La explotación del valor cultural y estético de ciertos barrios.
Aunque la revalorización puede beneficiar a algunos propietarios, el impacto más preocupante es el desplazamiento de los habitantes de toda la vida y la disolución del tejido social que define al barrio.
¿Cuáles son los tipos de gentrificación?
La gentrificación no se presenta de una sola forma. Es un fenómeno multifacético con dinámicas sociales, económicas y culturales propias en cada región.
Basándonos en análisis académicos internacionales, existen cinco formas principales de este proceso:
| Tipo de Gentrificación | Descripción |
| Gentrificación y migración transnacional | Asociada directamente con la llegada de población extranjera con mayor poder adquisitivo. |
| Gentrificación turística | Ocurre cuando el turismo masivo impulsa la transformación de los barrios para satisfacer las demandas y expectativas de los visitantes. |
| Gentrificación ‘productiva’ y comercial | Se manifiesta cuando comercios o actividades económicas más rentables y de mayor escala sustituyen a los negocios tradicionales del barrio. |
| Gentrificación simbólica y producción cultural | Consiste en la apropiación del simbolismo y la identidad histórica de un espacio para fines de consumo cultural o mercadotecnia. |
| Nuevas geografías de gentrificación | Incluye fenómenos que se extienden a zonas no urbanas, como la gentrificación provincial y rural. |
Manifestación de la gentrificación en México
De acuerdo con el Centro de Estudios Sociales y de Opinión Pública (CESOP), en México se identifican principalmente tres tipos de gentrificación con alta incidencia:
- Gentrificación turística: la reconfiguración de zonas urbanas para el atractivo del visitante extranjero, como se ve en centros históricos o playas.
- Gentrificación productiva y comercial: el reemplazo del comercio local por grandes cadenas o modelos de negocio más rentables.
- Gourmetización: un tipo particular de gentrificación ligada a la transformación de espacios a través de la alta gastronomía y el consumo dirigido a clases medias y altas.
¿Qué es la gentrificación turística?
La gentrificación turística se da cuando la transformación de barrios y ciudades tiene como objetivo principal atraer a visitantes extranjeros. Esta es impulsada, a menudo, por políticas públicas y estrategias gubernamentales de ingresos por turismo.
Sin embargo, la gentrificación turística causa grandes cambios:
- Modificación de espacios: se adaptan zonas para satisfacer los gustos de los turistas, resultando en la proliferación de nuevos alojamientos (como alternativas de corta estancia), restaurantes temáticos y tiendas boutique.
- Desplazamiento: el aumento en la demanda y los altos costos asociados a estos cambios terminan desplazando a los residentes tradicionales y provocan que las zonas pierdan su carácter original.
¿Qué es la gentrificación en México?
Aunque el concepto nació en ciudades anglosajonas, en México es un fenómeno ampliamente reconocido y estudiado que afecta a habitantes de distintos rincones del país, especialmente visible en zonas con gran valor cultural, ubicación estratégica o alto atractivo turístico.
Este fenómeno es el resultado de la inversión de capital, tanto público como privado, y busca revalorizar el suelo urbano, atrayendo nuevos residentes, fomentando el alojamiento temporal (airbnb gentrificación) y transformando el tejido social y económico de los barrios tradicionales.
Ejemplos de gentrificación en México
A continuación, te mostramos algunos de los ejemplos de gentrificación en México, en las principales ciudades:
Gentrificación en la Ciudad de México
La gentrificación en la Ciudad de México (CDMX) fue evidente desde el 2001, en zonas como el Centro Histórico, gracias a programas de rehabilitación urbana y una fuerte inyección de capital.
Esto llevó al desplazamiento de habitantes de bajos recursos y del comercio tradicional, ante la llegada de modelos más modernos.
El análisis de los precios medianos por metro cuadrado en renta en la CDMX durante el segundo trimestre de 2025 confirma una fuerte concentración en colonias de alto perfil.
Por ejemplo, Juárez lidera el ranking con una mediana de $454 por metro cuadrado de renta, seguida de Lomas de Chapultepec V Sección y Ampliación Granada, ambas por encima de los $420.
Es importante notar que, si bien estas zonas lideran en valor por metro cuadrado, colonias como Roma Norte, Granada y Santa María la Ribera también se encuentran en el top de precios, reflejando cómo la gentrificación está impulsando el encarecimiento y transformando la oferta habitacional en la capital.
¿Qué colonia mexicana es ejemplo del proceso de gentrificación?
La colonia Santa María la Ribera, en la alcaldía Cuauhtémoc de la CDMX, es uno de los ejemplos más claros de gentrificación en México.
Este barrio de tradición obrera, en los últimos años, ha atraído a residentes temporales y ha visto una fuerte inyección de capital en rehabilitación urbana.
Sin embargo, el fenómeno ha elevado los precios de vivienda y rentas, cambiando las casas por microdepartamentos y desplazando a los habitantes y comerciantes tradicionales, lo que algunos llaman el mayor problema de la gentrificación.
Gentrificación en Oaxaca
La gentrificación no es exclusiva de la CDMX. El Centro Histórico de la capital oaxaqueña enfrenta una transformación urbana impulsada fuertemente por el turismo.
Con la llegada masiva de visitantes, se ha alterado la arquitectura colonial y muchos residentes originales han tenido que dejar el lugar.
Gentrificación en Mérida
Las casas en renta en Mérida se han vuelto codiciadas, sobre todo por extranjeros y personas de otras partes del país que buscan una mejor calidad de vida.
Las zonas antes tradicionales son ahora ocupadas por nuevos residentes con mayor poder adquisitivo, lo que aumenta los precios de la vivienda, desplaza a las familias locales y causa la pérdida de identidad cultural.
¿Cuáles son las ciudades con más gentrificadas de México?
Se considera que la CDMX es la ciudad con mayor gentrificación de México. De acuerdo con la Radiografía del Mercado inmobiliario de Propiedades.com, en la última década, la capital ha pasado de tener una tendencia emergente a consolidarse como una fuerza estructural que modifica el acceso a la vivienda y el valor del suelo.
Colonias tradicionalmente habitacionales se han transformado en "epicentros de valorización acelerada" impulsados por la inversión y una nueva demanda de vivienda.
Esta reconfiguración ha provocado incrementos significativos en precios de venta y renta en zonas clave como Roma Norte, Condesa y Santa María la Ribera, mientras que las zonas aledañas actúan como colonias de contención para los habitantes desplazados.
Según información de mercado inmobiliario (Reportes de Índice de Renta, datos de Propiedades.com y análisis de prensa económica), además de la capital, otras ciudades importantes que experimentan este proceso son:
- Monterrey, Nuevo León
- Guadalajara, Jalisco
¿Cuál es el mayor problema de la gentrificación?
La gentrificación es un proceso que genera una revalorización del espacio, lo cual beneficia a algunas personas (propietarios que venden o rentan a altos costos). Sin embargo, el mayor problema de la gentrificación es el desplazamiento socioespacial de los habitantes originales.
Ante el aumento incesante de los precios, los habitantes locales se ven obligados a:
- Moverse a la periferia de la ciudad, aumentando sus tiempos de traslado y reduciendo su calidad de vida.
- Aceptar vivir con los nuevos costos y dinámicas sociales de sus colonias, a menudo sacrificando otros gastos.
Los barrios tradicionales se están volviendo inaccesibles para quienes los habitaron por generaciones. Entonces, entender este impacto es el primer paso para comprender la transformación de la ciudad.
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Texto: Daniela Saldaña
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