La colonia Doctores tiene una ubicación privilegiada en Ciudad de México. La Obrera destaca por su oferta comercial. Tabacalera se distingue por su conectividad y Álamos por su oferta de servicios.
Aunque son diversas entre sí, todas podrían estar en una fase de gentrificación.
“La gentrificación es un proceso mediante el cual una zona de la ciudad -que tenía cierta población con ciertas características- cambia por una población de mayores ingresos. Eso modifica la imagen de la zona y se refleja en un mejoramiento de las edificaciones”, explicó el experto en desarrollo urbano Daniel Enrique Pérez Torres, consultor y profesor de la UNAM y de la Universidad Iberoamericana.
Propiedades.com revisó los indicadores de estas cuatro colonias en cuanto a precio (de enero de 2016 a octubre de 2017), la oferta de nuevos desarrollos y oferta comercial para saber si están atravesando este fenómeno inmobiliario y social.
“Las zonas gentrificadas están en un proceso de transformación orientado hacia residentes que aportan un mayor valor potencial y mejores niveles de ingreso. Este fenómeno tiene un ciclo que considera una mayor oferta de locales para nichos inmobiliarios, lo que implica nuevos usos de suelo”, explicó Leonardo González, analista de Real Estate de Propiedades.com.
Rentas más caras
El incremento de la oferta inmobiliaria (locales, oficinas y puntos de interés) y el aumento en los precios son indicadores de que una colonia está en transición, coincidieron los analistas.
“El elemento primordial del fenómeno es este cambio o desplazamiento de la población que habitaba la zona y que debido a que hay cambios esta población ya no puede pagar esa renta o las condiciones de la zona. Se habla de edificios en renta suben los precios y la gente ya no lo puede pagar y llegan los que tienen la capacidad de pago”, aseguró Pérez Torres.
De acuerdo con datos de Propiedades.com, en todas las colonias revisadas se incrementaron los costos de alquiler.
En la colonia Álamos, una renta costaba 8,500 pesos mensuales en enero de 2016, mientras que en octubre de 2017 se incrementó a 9,294. Lo mismo para Doctores, que pasó de 6,650 pesos a 7,248 pesos mensuales en el mismo plazo.
En Obrera, el precio en enero de 2016 era de 5,000 y actualmente está en 5,500. Finalmente en Tabacalera, el costo se reportó en 21,500 y para octubre pasado estaba en 22,674.
Por su parte, las ventas registraron menos cambios.
En Álamos, el precio medio era de 1,953,000 pesos en enero de 2016, mientras que para octubre de 2017 es de 1,750,000. En Doctores pasó de 1,167,000 a 916,057. En Obrera pasó de 1,295,000 a 1,110,000. Y en Tabacalera, aumentaron de 4,319,000 a 4,500,000.
Negocios, locales, oficinas…
Además de los movimientos en los precios, estas colonias destacan por su oferta comercial.
De las zonas analizadas, en la Doctores está la mayor oferta de locales, con 39; seguido de Obrera, con 30. Mientras que la mayor cantidad de oficinas está en Tabacalera, con 25; seguido de Doctores, con 20.
Por su parte, Álamos mantiene un perfil más habitacional, con 8 oficinas y 16 locales.
“Este tiene un ciclo que considera una mayor oferta de locales para nichos inmobiliarios, lo que implica nuevos usos de suelo. También se observa una mayor densidad poblacional”, aseguró González.
El dilema de la gentrificación
Con la llegada de nuevos servicios como restaurantes más costosos, tiendas de ropa, librerías, la zona se asocia a otro perfil de ingresos, lo que provoca un desplazamiento de un sector de la población.
“La gentrificación se da en todo el mundo. El asunto está en que desde la parte social implica el desplazamiento de la población hacia zonas mal ubicadas. Por eso hay normas que deberían implementarse en las que se busca que permanezca la mayoría de la gente que habitaba ahí”, dijo Pérez Torres.
Para González, esto es un ciclo de renovación urbana de sus predios en tres etapas: demolición, reconstrucción y reapropiación.
“Pasa con las propias áreas de gentrificación que luego son víctimas de su propio éxito: a lo mejor los primeros que llegaron a gentrificar luego ya no les alcanza”, concluyó Pérez Torres.
Texto: Verónica Mondragón
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