A inicios de septiembre de 2013, la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) dio a conocer que varias emisoras dejaron de cotizar en el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC), entre ellas las desarrolladoras Geo, Urbi y Homex. El Comité Técnico de Índices de la Bolsa, en apego a su metodología, dijo que los emisores no cumplían los criterios de representatividad, por lo que se realizarían ajustes.
Entre los requisitos para estar en la Bolsa se contemplaba contar con un porcentaje de acciones flotantes por lo menos al 12%; un valor de capitalización de 10,000 millones en la fecha de selección; ubicarse entre las 55 series accionarias con mayor factor de rotación; y, finalmente, estar entre las 35 series accionarias con mejor calificación conjunta, entre otros.
Durante este periodo de 2013, algunos analistas coincidieron en que las desarrolladoras de vivienda podrían estar cada vez más cerca del concurso mercantil, cuestión que finalmente sucedió. Como recordaremos, "concurso mercantil" es una denominación que la ley mexicana otorga a un proceso judicial que se le conoce como quiebra, concordato, bancarrota o insolvencia. Como una tragedia, en un mismo día, Homex y URBI presentaron insolvencia en la Bolsa, luego de que esta última desarrolladora no entregara su reporte trimestral debido a una reestructura financiera.
Dentro del mismo contexto, los títulos de la desarrolladora de casas GEO fueron los segundos de mayor pérdida al llegar a 2.20 pesos por papel. Las tres grandes vivienderas registraron una caída bursátil de 20,937 millones de pesos en 2013, mientras que el precio promedio de las acciones de las tres en conjunto cayeron 80% aproximadamente.
Según los reportes en los medios informativos, la acción de Geo pasó de 14.05 pesos en agosto de 2012, a 1.66 pesos el 29 de julio de 2013; Urbi bajó hasta 1.57 pesos a partir de los 7.89 que tenía en agosto de 2012, en tanto que Homex pasó de 26.76 pesos por unidad, a 3.90 en agosto de ese mismo año.
Conavi entra en acción
Pero en abril de 2015 y durante la apertura del XXVIII Encuentro Nacional de Vivienda, que se llevó a cabo precisamente en la Bolsa Mexicana de Valores, el entonces secretario de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), Jesús Murillo Karam, hizo un llamado a los representantes del sector construcción para duplicar su esfuerzo y mantener la dinámica de la industria y la calidad de las viviendas en favor de todos.
Ante la necesidad de que las empresas vivienderas volvieran a tener una fuente alternativa de financiamiento, aparte de los bancos y créditos puente -comerciales y banca de desarrollo- era necesario que el sector vivienda buscara accesos a financiamiento al sector construcción, así lo consideró la titular de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), Paloma Silva de Anzorena.
Según mencionó la titular en su momento, hubo reuniones con el nuevo director de la BMV, José Oriol, y con Fernando Abusaid de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi, que agrupa a la mayoría de constructores de vivienda en el país), donde previeron que las empresas con buen gobierno corporativo pudieran aspirar a estar en la Bolsa mediante un programa para que emitieran certificados bursátiles a corto plazo para financiar más construcción de vivienda.
Abusaid argumentó a favor de que el sector constructor de vivienda había vuelto a posicionarse en un papel preponderante en la economía nacional, ya que durante 2014 tuvo una inversión que ascendió a 350 mil millones de pesos. Tan solo a marzo, el Registro Único de Vivienda (RUV) contabilizaba 507 mil viviendas, equivalentes a un crecimiento del 20% en el mismo Registro.
Alejandro Murat Hinojosa, entonces titular del Infonavit, destacó que en ese mismo año se lograron casi 390 mil créditos, lo que implicó la derrama más alta de la historia con más de 307 mil millones de pesos, además de que el ticket promedio por cada vivienda pasó de 258 mil a 285 mil pesos, logro indiscutible, ya que, según analistas, México fue de los pocos con crecimiento en este sentido en América Latina.
El titular del Infonavit dijo que al inicio del sexenio había solo cinco empresas que concentraban 30% del mercado de vivienda, en tanto que para 2015 había más de 20 empresas que concentraban ese mismo porcentaje, con una participación inmobiliaria de 2 mil 800 empresas en el sector.
El nuevo escenario de las desarrolladoras y la Bolsa Mexicana de Valores
A casi dos años y medio de la problemática que se refleja en la vivienda abandonada, en enero de 2016, tras la colocación de CADU Inmobiliaria en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) se está a la espera que otros cuatro aspirantes del sector arriben a la Bolsa: Javer, Vinte, y un par de firmas más, una de ellas originaria de Chihuahua, cuyos nombres aún no han sido revelados, con lo que el sector vivienda abarcaría 40% de las compañías que se listarían en bursatilizaciones a lo largo de este primer tramo de 2016.
Ante tal escenario, es positivo que las emisiones de capital para el sector se reactivaran después de 13 años, según afirmó el director general de CADU Inmobiliaria, Pedro Vaca Elguero, pese a la volatilidad que hay actualmente en los mercados financieros internacionales por el tropiezo del mercado chino. “El regreso al mercado de capitales que se traduce en la confianza en la BMV como una fuente de financiamiento y, a la vez, abre la posibilidad de que las entidades financieras otorguen créditos para la vivienda”, mencionó Oriol Bosch.
Así, el 13 de enero de este año se realizó en la BMV la oferta de la constructora Javer, que se distribuyó en 238 inversionistas a través de Evercore, BTG Pactual Casa de Bolsa y Casa de Bolsa Santander como colocadores, con 94 millones de acciones a precio de 19 pesos por acción, para un total de mil 801 millones de pesos, 34% del capital de la empresa, informó Eugenio Garza el director general de dicha constructora.
Sin embargo, según analistas de Signum Research, el éxito de estas colocaciones no dependerá únicamente de la actuación de las vivienderas, sino de la reactivación del consumo y la demanda interna, que arrojarán datos como el número de derechohabientes que son susceptibles de crédito y que puedan demandar vivienda, así como el acceso a subsidios y evitar el abuso en los límites de apalancamiento tras la caída de las vivienderas en 2013. Aquí cabe señalar la importancia que las grandes organizaciones nacionales de vivienda (Onavis) tengan en el país para colocar más vivienda en el mercado, eliminando más trabas burocráticas, por un lado, y, por el otro, certificar que las garantías a estos créditos sustenten su pago entre los solicitantes de vivienda.
Lo anterior va amarrado a un tema colateral que veremos más adelante: la cultura responsable del pago de hipotecas (y de otros créditos en el país), donde la Comisión Bancaria y de Valores (CNBV) debiera tener un papel más protagónico en el pago de pasivos por parte de los deudores, con una flexibilidad y mentalidad más europea, y menos depredadora.
Las reglas de construcción
Un acierto importante fue que a principios del sexenio se concretara el llamado Plan Nacional de Vivienda, que no son más que una serie de requisitos sobre los nuevos parámetros para construir: vivienda con accesos y buena viabilidad, hábitat colocado cerca de los centros de trabajo, educativos, y comerciales y contar con ecotecnias y más espacios recreativos: políticamente correctos. Justamente de estas características carecen los grandes complejos habitacionales abandonados en Edomex, Tamaulipas, Chihuahua o Coahuila. Cientos de miles de viviendas fantasma lejos de todo y de todos.
Otro factor que está a favor del sector vivienda es que, por lo menos hasta 2018, este Plan no sufrirá modificaciones, en tanto que para 2016, Sedatu (la cabeza de sector de vivienda que agrupa a Infonavit, Fovissste, Conavi, Fonhapo y Sociedad Hipotecaria Federal) se ha pronunciado en concordancia por dar prioridad a proyectos mejor ubicados, con lo que hay una enorme posibilidad de que la nueva vivienda sea sostenible en liquidez para generar flujos de capital, ya que los adquirientes no tendrían que salir de estas viviendas una vez entregadas, tal como sucedió con las de las tres primeras desarrolladores que quebraron, con la construcción de miles de casas lejos de los polos productivos.
Según dio a conocer Conavi, al cierre de 2015, la inversión en vivienda superó los 420,000 millones de pesos, que representaron 1.2 millones de viviendas, con un ritmo de crecimiento superior al del Producto Interno Bruto (PIB) del país, al generar 14.1% del total de bienes y servicios del país.
A decir de Bosch, titular de BMV, este momento de resurgimiento de la vivienda se puede contar desde hace 18 meses, marcado por un crecimiento en el sector, además de la expectativa que han generado las empresas interesadas del ramo para colocarse en la BMV.
Para el sector vivienda, 2016 representa una oportunidad de resurgimiento tras la crisis de hace tres años, que trajo consigo la caída de Geo, Urbi y Homex, y que dejó a ARA como la única sobreviviente, y que además fue retomando bríos a finales de 2015.
Ara y la rehabilitación ante las caídas
La viviendera Ara, cuyo 47% es guardado con prudencia por su director general, don Germán Ahumada, ha mencionado en entrevistas que el sector financiero a veces le ha pedido proyecciones demasiado al alza a la constructoras, pero ellos (como Ara) han aplicado con ortodoxia el ir reportando casas escrituradas y, con base en ello, hacer pronósticos de crecimiento bien cronometrados y medidos. Lo reconocido por el propio Ahumada ya no son crecimientos de 40 a 50% sino que han sido más dimensionados, más estructurados, a partir de 10% o porcentajes similares.
Lo anterior, y según el propio directivo, se espera que para 2016 la constructora tenga un crecimiento superior a 8%. Ara se ha distinguido por el equilibrio entre adquisición de créditos puente, opciones diversificadas entre los bancos y liquidación de pasivos con anticipación, para hacerlo atractivo.
Por otra parte, Ara también ha combinado una política de reportes de ventas, pronósticos de escrituración de casas (política de “chivo brincado, chivo pagado”, según Ahumada) y una visión de resistencia, crecimiento y avance, y a diferencia de la volatilidad y el arriesgue de los nuevos CEO, Ahumada apuesta por la prudencia, palabra mágica y a veces contraria a los riesgos que se ejercen en manejos de capital. Palabra que hoy se torna más cierta en este escenario de caídas, por ejemplo. Además Ara cuenta con una diversificación de productos en el ramo de centros comerciales, lo cuál es un plus.
Por cierto, este expertise ha permitido una recuperación de 30% a la viviendera desde 2014, lo cual ha sido notable en este escenario. Según el sitio www.adfvn.com, la cotización de la acción ha retrocedido un punto, por la coyuntura especial de inicio de año.
Aunado a todo esto, hacia la segunda quincena de diciembre, las acciones de Geo volvieron a cotizar en la BMV con un precio de 10 pesos por acción luego de casi dos años y medio de suspensión. En días recientes, la revista Latin Finance reconoció los esfuerzos que está haciendo la emblemática viviendera para salir de los adeudos y recuperarse de su caída.
Por su parte, Homex que regresó a la Bolsa bajo un precio unitario de 23 pesos; en tanto que Urbi está cerca de completar su plan de reestructura luego de tres años.
Nuevos aspirantes a la Bolsa
En días pasados también, CADU realizó una colocación de 2,407 millones de pesos que representan 36.79% de su capital social, en la cual Actinver y BBVA Bancomer fungieron como colocadores. Durante el acto, la titular de Sedatu, Rosario Robles Berlanga, y el director general de la BMV, José-Oriol Bosch, pronosticaron buen año para el sector.
“La oferta de CADU tiene relevancia importante porque tras un periodo en el que no veíamos colocaciones accionarias por parte de empresas del sector de la vivienda, están regresando al mercado de capitales y esto significa que las empresas ven a la Bolsa Mexicana de Valores como una fuente de financiamiento para crecer y a su vez permite que las entidades financieras otorguen créditos para vivienda”, indicó.
Como dato destacado, la oferta pública de CADU se llevó a cabo de manera simultánea en la Bolsa Mexicana de Valores y en el Mercado Integrado Latinoamericano (MILA), convirtiéndose en la primera empresa que realiza una colocación simultánea en las cuatro Bolsas de Valores que integran el naciente mercado latinoamericano bursátil.
Por otro lado, el consorcio mundial Equity International, con presencia en 15 países, dirigida por Sam Zell, hizo el anuncio de una inversión con la desarrolladora Vinte de México por 25 millones de dólares a través de un crédito convertible en acciones, según lo dio a conocer su director, Sergio Leal Aguirre.
“Hemos formalizado una relación Institucional de largo plazo con Equity International de Sam Zell y su experimentado equipo, que cuenta con una amplia experiencia en el sector inmobiliario a nivel internacional; nos ayudarán a complementar la estrategia de crecimiento y solidez de Vinte en los próximos años. Sam Zell tiene más de 45 años de experiencia en bienes raíces, con operaciones exitosas en Estados Unidos y América Latina”, informó Leal.
Como lo había solicitado Conavi al sector vivienda, Equity International destacó la actuación del gobierno corporativo de la viviendera que sumó profesionales altamente especializados en el sector inmobiliario como parte de su Consejo.
También se contempla que para febrero próximo la Compañía realice su estreno en la BMV, con una oferta pública inicial de entre 1,600 y 1,700 millones de pesos debido a su entrada en el segmento medio de la población lo que le permite acceder al mercado accionario, con lo cual los inversionistas tendrán una nueva alternativa de inversión en el sector inmobiliario.
La Conavi ve con buenos ojos a la Bolsa
Para cerrar el círculo, en su primer acto de 2016, Conavi destacó que 2016 sería muy importante el papel de las vivienderas en la Bolsa, proceso que la dependencia dijo, seguiría empujando, así lo dijo en enero:
“Sé que seis desarrolladoras están trabajando con Oriol, con la Bolsa Mexicana de Valores para sacar emisiones de certificados bursátiles y lo estaríamos viendo a lo largo de este año; podrían ser más. Obviamente, hay mucha volatividad en los mercados, pero, ¿qué están haciendo los desarrolladores? Esperando ver ventanas de oportunidad, y no es nada más un tema de emisiones de vivienda, sino general”.
El Índice Habita
Finalmente, mencionarles que el índice Habita (IH), que comprende y engloba al sector vivienda cotizante en la bolsa, muestra una tendencia estable desde finales de 2013 hasta enero de 2016, lo que vaticina una alternativa frente al agotamiento de los mercados energéticos en todo el mundo.
Desempeño histórico del Indice Hábita (IH) de la BMV durante 5 años
Este IH constituye un indicador de las fluctuaciones del mercado accionario, en base a dos conceptos fundamentales, como la Representatividad de muestra, e Invertibilidad de las series accionarias que lo integran, para ofrecer al mercado y al público inversionistas un indicador confiable y representativo de los precios de las emisoras que configuran este sector en la BMV.
La base de cálculo del IH a diciembre fue 19.6 y su fórmula mide el cambio diario del valor de capitalización de las seis empresas más importantes de este sector; es un índice que se oficializa cada mes, para que piensen en él los que aún pretenden capitalizarse. Los aspirantes a la Bolsa seguirán teniendo motivos para tener confianza en el futuro.
Vivienderas hacia 2016
Hace unos días, en una charla con don Germán, y al cuestionarle precisamente sobre el largo proceso de la viviendera Ara que él encabeza, me decía que la empresa está cumpliendo precisamente, en estos días, 19 años de cotizar en la Bolsa, y que esto tenía que ver, con otro factor: cuidar el flujo de caja de la empresa y, como decía líneas arriba, optar por la diversificación de los programas.
Finalmente, quisiera comentar que para el caso de México, las vivienderas cuentan con muy buenos indicadores de confianza: por un lado, los subsidios van a continuar aplicándose en el país (lo que significa prácticamente un espaldarazo del Gobierno Federal al sector construcción). Si bien es cierto que la cifra es menor a lo pronosticado, esta se ha visto modificada al alza (como sucedió el año pasado). Además, el propio gobierno está al pendiente de las garantías que se piden a las vivienderas para que estas sean sujetas a créditos puente o los propios subsidios. Los gobiernos corporativos están más en la lupa del sector (como lo mencionamos líneas arriba), y Vinte es prueba de ello. Los grandes capitales ponen su interés donde ven áreas de oportunidad.
Finalmente, el Gobierno Federal ha dicho que su dependencia energética es cada vez menor y, por ello, el sector constructor de vivienda se puede convertir en uno de los puntales del Gobierno para la segunda etapa que está iniciándose, además del apoyo del sector bancario que está midiendo los riesgos, y de quien recientemente BBVA Research acaba de decir que será uno de los principales soportes de la economía doméstica.
Por Mario Vázquez Barrios
Con información de Notimex, El Economista, CNN Expansión, Centro Urbano y el portal de la BMV.
Imagen portada: Wikimedia
Tablas: www.adfvn.com
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