El mercado inmobiliario en México sigue en constante evolución. Gracias al análisis técnico de la base de datos de Propiedades.com, que cuenta con más de 1.3 millones de inmuebles listados, es posible ver las principales tendencias y oportunidades que marcarán el año.
El objetivo es claro: brindar información fidedigna que promueva la transparencia en el sector y sirva de apoyo para la toma de decisiones estratégicas.
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Datos inmobiliarios
Para construir el estudio de las tendencias del sector inmobiliario, tomamos en cuenta indicadores clave:
- Análisis del inventario inmobiliario.
- Cantidad de anunciantes por categoría.
- Análisis de propiedades transaccionada.
- Tiempo en el Mercado (TOM).
- Oferta residencial en venta y renta.
- Tendencia de precios inmobiliarios: Valorización de propiedades en ciudades clave (casas y departamentos).
- Top mediana de renta (casas y departamentos).
Análisis del inventario inmobiliario
El inventario de propiedades en México muestra variaciones, en diferentes segmentos:
- Residencial Plus: Crecimiento sostenido del 32 al 43 por ciento, en el último año.
- Residencial: Se mantiene estable, entre el 31 y 32 por ciento del total.
- Vivienda Media y Tradicional: Disminución de la participación, de 9 a 5 por ciento.
- Popular y Económica: Mantiene una participación estable, de entre el 3 y 4 por ciento.
En cuanto al inventario por fuente, de Propiedades.com, las categorías Económica, Popular y Tradicional se encuentran en constante crecimiento, sobre todo, de forma directa: los inmuebles que los anunciantes publican manualmente en la plataforma.
Por otro lado, la fuente Feed concentra las publicaciones que se hacen mediante integraciones con CRMs, por ejemplo, EasyBroker. Y, en este caso, las viviendas que mejor se están desempeñando pertenecen a la categoría Residencial Plus.
Ciudad de México
La categoría Residencial Plus creció 8 puntos porcentuales, en comparación con años anteriores. En cambio, las categorías Residencial, Media, Tradicional y Popular bajaron entre 1 y 3 puntos.
Guadalajara
Si comparamos por segmentos, Residencial Plus tuvo un aumento del 6 por ciento respecto a años pasados.
Monterrey
Al comparar las categorías, observamos que Residencial Plus experimentó un aumento del 7 por ciento en su variabilidad.
Y, por otro lado, las categorías Residencial, Media y Tradicional disminuyeron, entre 1 y 2 puntos porcentuales.
Rotación del inventario
El mercado inmobiliario en México ha mostrado una mayor dinámica, con un incremento en la rotación de propiedades:
- En 2023, la rotación oscilaba entre el 8 y 10 por ciento.
- Pero, para el cierre del año anterior, creció al 18 por ciento.
- La salida de propiedades del portal pasó de 19,000 a 35,000 unidades mensuales.
Cantidad de anunciantes por categoría
Big Brokers: Anunciantes con más de 30 propiedades publicadas.
- Controlan la mayor parte del inventario.
- Experimentaron una leve caída, hasta constituir el 57 por ciento del total de anunciantes.
Medium Brokers e Independent Agents: Anunciantes con un portafolio de entre 10 y 30 propiedades.
- Estas categorías, aunque representan una fracción más pequeña del inventario, mostraron un crecimiento constante entre 2023 y 2024.
- El crecimiento indica un esfuerzo por aumentar su presencia en el mercado.
- La representación de estas categorías, en cuanto a la cantidad de anunciantes activos, es menor en comparación con el inventario. Ésto implica que un pequeño número de agentes maneja un gran volumen de propiedades.
Owners: Propietarios
- Tienen una representación baja en cuanto al número de anunciantes.
- Sin embargo, al cierre del último año, lograron llegar al 17 por ciento. Esto demuestra potencial de crecimiento futuro.
Finalmente, se observa una diferencia cada vez mayor entre los Big Brokers y los independientes. Si los agentes y corredores de tamaño mediano no se adaptan y evolucionan, esta disparidad podría acentuarse.
Ésto subraya la importancia de la profesionalidad y la digitalización, para mantener la competitividad.
Análisis de propiedades transaccionadas
El interés en propiedades vendidas ha experimentado un crecimiento significativo. El número de clientes potenciales aumentó a más de 22,000.
Por lo mismo, es crucial que los profesionales del sector inmobiliario monitoreen estos cambios para capitalizar las oportunidades emergentes y mitigar los desafíos potenciales.
Tiempo en el mercado (TOM)
En resumen, de acuerdo con datos de Propiedades.com, el TOM va disminuyendo cada año.
- Venta de propiedades: Reducción del tiempo promedio de 174 días en 2023 a 167 días en 2024.
- Renta de propiedades: Reducción de 100 días en 2023 a 96 días en 2024
Oferta residencial en venta y renta
En cuanto a la oferta residencial, en venta, hemos llegado a las siguientes conclusiones:
- Estabilidad en la oferta: Niveles similares año con año.
- Picos de oferta: Febrero y octubre de 2024 presentaron aumentos significativos.
- Impacto estacional: Debido a la temporalidad, por las vacaciones, en abril usualmente se presenta una caída en la oferta.
Por otro lado, en cuanto a la renta de oferta residencial, la gráfica muestra cómo ha evolucionado el número de nuevas publicaciones. Y, al parecer, durante octubre del año pasado, éste se incrementó.
Sin embargo, el número de publicaciones nuevas parece mantenerse muy estable, durante los dos últimos años.
Tendencia de precios inmobiliarios: Valorización de propiedades en ciudades clave (casas y departamentos)
Departamentos
- Mayor crecimiento: Ciudad Juárez y Hermosillo (+25 por ciento).
- Crecimiento intermedio: Culiacán y Tijuana (+23 por ciento).
- Menor crecimiento: Mérida, Guadalajara y Monterrey (-15 por ciento).
Casas
- Mayor crecimiento: Tijuana (+18 por ciento).
- Otras ciudades con alta valorización: Mexicali y Zaragoza (alrededor del 15 por ciento).
Tendencia de precios inmobiliarios: Top mediana de renta
Ciertas colonias en CDMX, Guadalajara y Monterrey, destacan por su alta demanda y precios competitivos en alquileres de departamentos y casas.
CDMX
- Departamentos: Lomas del Pedregal Framboyanes, Lomas de Bezares, Bosques de las Lomas, Polanco (I, II, III y IV Sección), Hipódromo Condesa, Cooperativa Palo Alto.
- Casas: Lomas de Vista Hermosa, Del Valle (Norte, Centro y Sur), Roma Sur, Del Carmen, Florida, Ampliación Alpes, San Jerónimo Lídice, Jardines del Ajusco.
Guadalajara
- Departamentos: Virreyes Residencial, Puerta de Hierro, Camino Real, Fraccionamiento Monraz, Santa Fe, Country Club, Valle Real, Vallarta San Jorge, Circunvalación Américas, Colinas de San Javier.
- Casas: Rancho Contento, Azaleas Residencial, Diana Nature Living, Los Sueños, Monraz, Club de Golf Santa Anita, Lomas de Santa Anita, Mítica Residencial, Los Castaños, Valle Real.
Monterrey
- Departamentos: Zona Valle Oriente, Hacienda de los Morales, Privada Fundadores, Del Valle Oriente, Zona Valle Oriente, Del Paseo Residencial, La Muralla, Residencial San Jerónimo II, Valle del Campestre, Del Paseo Residencial.
- Casas: Lomas del Valle, Fuentes del Valle, Las Cumbres (1 y 2 Sector), Del Valle, Contry, Colinas de San Jerónimo, Cumbres Elite, Vista Hermosa, Del Paseo Residencial.
Gentrificación en México
Por último, en México, la gentrificación es un fenómeno impulsado por la llegada de nómadas digitales extranjeros, quienes, al tener mayor capacidad adquisitiva, incrementan los costos de alquiler y provocan el desplazamiento de los habitantes locales.
Algunos Estados, donde este proceso tiene un mayor impacto incluyen CDMX, Oaxaca, Quintana Roo, Jalisco, Querétaro, Nuevo León y Yucatán.
La capital destaca como una de las ciudades más afectadas, ya que muchos extranjeros optan por residir mientras trabajan de manera remota, disfrutando de su oferta cultural y estilo de vida.
Las zonas más impactadas por este fenómeno suelen ser aquellas de interés turístico y con alta demanda inmobiliaria.
Tendencias del sector inmobiliario
En conclusión, el sector inmobiliario en México presenta un crecimiento sostenido en transacciones, una mayor rotación de inventario y un comportamiento estable en la oferta de propiedades.
Ciudades como Mexicali, Zaragoza, Tijuana, Juárez y Hermosillo, destacan por su valorización, mientras que la reducción en el tiempo en el mercado sugiere un sector más dinámico y eficiente.
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Texto: Daniela Saldaña
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