A raíz de la pandemia del coronavirus (o COVID-19), la incertidumbre económica es una de las principales preocupaciones. Sin embargo, ¿qué pasará con el mercado inmobiliario en México? ¿Qué acciones podrían realizar las personas para sobrellevar la crisis?
Aunque una recesión puede sentirse como un momento de desafíos, el pronóstico apunta a un mayor impacto en ciertos sectores de la industria inmobiliaria. Las propiedades de interés social y medio podrían mantenerse más estables. No obstante, las viviendas residenciales y residenciales plus, se verán más afectadas.
Respecto a las rentas, podría existir un ajuste de precios de acuerdo con el comportamiento de la demanda en las zonas. En todos los segmentos, muchos de los actores comenzarán a innovar y ofrecerán nuevas herramientas acordes con las circunstancias actuales.
En Propiedades.com entrevistamos a cuatro expertos en el sector. Ellos nos dan su opinión sobre el panorama en el mercado inmobiliario ante la crisis. Si quieres conocer más del tema y las acciones que puedes tomar para aminorar su efecto, aquí te lo explicamos.
De acuerdo con Fernando Soto-Hay, fundador de Tu Hipoteca Fácil, el efecto de la recesión se ha evidenciado con la pandemia. Pero la crisis se ha ido acentuando por diferentes eventos desde 2018. Por ejemplo, el cambio de gobierno, las políticas públicas o la reducción a la inversión bruta fija son solo algunos factores.
“Lo que está pasando a nivel mundial tiene que ver con un freno a la economía, derivado de esta pandemia. (...) El tema del coronavirus es solo un elemento de todos los factores que están incidiendo negativamente en lo que sucederá en el negocio inmobiliario en los próximos años”, explicó.
Por su parte, Federico Sobrino, consejero del Instituto de Administración de Inmuebles, apuntó que la economía no se está manejando desde México, se está manejando desde afuera. Dijo que se están tratando de tomar decisiones muy de corto plazo porque no sabemos qué va a venir.
Soto-Hay comentó que, por ejemplo, los vendedores de propiedades con precio menor a 3 millones de pesos, podrán seguir con sus actividades sin mayor problema. Los bancos “no van a cerrar la llave” del crédito, aunque estimó que se reducirá la aprobación de estos.
“Las políticas de riesgo serán mucho más estrictas para sectores y actividades, en particular. (...) Serán mucho más cautos al momento de otorgar créditos. Por otro lado, las viviendas mayores a 4 millones de pesos, serán más difíciles de desplazar. (...) Es más complicado invertir en un país que tiene una depreciación del 33 por ciento”, agregó.
Según el experto, aunque el panorama no es alentador, el mercado inmobiliario no se va a caer. Su avance se verá ralentizado, pues también el ánimo de las personas no está enfocado en la adquisición de viviendas.
Respecto a las políticas del Infonavit para superar esta recesión, Sobrino consideró que las reglas de originación de crédito están siendo más flexibles.
“Se estaban haciendo propuestas para que en estos momentos se pudiera diseñar un crédito con menor puntuación de la común para los derechohabientes. Todavía no tenemos noticias exactamente de si se aprueba o no pero es una propuesta del sector empresarial”, acotó.
De acuerdo con Uribe, se han logrado acuerdos con los arrendadores para no aumentar el precio de alquiler en varias propiedades. También se ha planteado la idea de hacer pequeños descuentos en este costo, pues es importante que haya un apoyo mutuo entre ambas partes.
“Lo que más tratamos de hacer es evitar que la gente se vaya de los inmuebles. Ya que uno se queda sin vivienda y el otro sin ingreso. Y, de todas maneras, el inquilino va a tener gastos extras y al arrendador le va a costar más trabajo rentar. Estamos tratando a toda costa que ambos negocien”, subrayó.
Para quienes están buscando una propiedad para rentar, la directora apuntó que ha notado cómo han hecho un reajuste en el presupuesto. Por ejemplo, si inicialmente buscaban departamentos con una renta de 20 mil pesos mensuales. Ahora están revisando propiedades de hasta 15 mil pesos al mes.
Esto se debe a que la gente está destinando ese extra a comprar prioritarias o a fondos de ahorro para emergencias.
“Hoy, las personas están ofertando más abajo. Normalmente, se negociaban 500 pesos debajo (del precio de arrendamiento). Ahora hay quienes están ofertando hasta 2 mil pesos por debajo.
Hemos sugerido a algunos arrendadores tres opciones. Una es firmar de inmediato aceptando el precio ofertado. La segunda es aceptar con el precio original dando un mes de gracia a los inquilinos para que puedan realizar los gastos de mudanza y servicios. Y la tercera es descontar un porcentaje los primeros 4 meses, pero diferir el pago de ese descuento a partir del quinto mes”, explicó Uribe.
Fernando Soto-Hay agregó que, probablemente se presente un incremento en personas que prefieren rentar una propiedad a comprarla.
“Si esta situación se agrava, la tendencia podría seguir a la baja. En consecuencia, las tasas hipotecarias, eventualmente, también se ajustarán. Por ahora, las tasas no muestran signos de moverse a la alza”, añadió el especialista.
Igualmente, Fernando Soto-Hay, considera que a nivel mundial las tasas de interés se han mantenido en cero por ciento. Asimismo, hay una expansión cuantitativa importante de miles de millones de dólares que se están dando en varios países para reactivar las economías.
De acuerdo con Rocío, los mismos gobiernos están conscientes de que no deben subir las tasas de interés porque no va a haber quién las pague. “Al contrario, creo que los gobiernos tendrán la buena voluntad de ayudar al pueblo para que bajen”.
“A partir de esta contingencia se pueden implementar nuevas herramientas digitales orientadas a la negociación. (...) Se esperan diversas situaciones financieras, por lo que es un área de oportunidad para mejorar las transacciones y los servicios de comercialización”.
Igualmente, el especialista apuntó que en la industria hay proyectos que buscan automatizar procesos y transacciones. De acuerdo con él, se espera que el uso de blockchain, simuladores de hipotecas y calculadoras de indicadores sean herramientas recurrentes.
“La transparencia de la información en cuanto a precios de compra y alquiler es una realidad. Si se integran elementos tecnológicos en un momento de crisis global, se pueden facilitar las transacciones”, declaró.
Por otro lado, Soto-Hay afirma que antes del COVID-19, ciertos desarrolladores ya estaban tomando medidas para desplazar su inventario. Algunos plantearon la reducción entre 25 y 30 por ciento en los precios, desde el año pasado.
“Seguramente vamos a ver esta reducción en ciertos segmentos de desarrollo inmobiliario, sin lugar a dudas”, indicó.
Rocío Uribe considera que el mercado inmobiliario ha tenido que hacer una reingeniería y apropiarse del uso de nuevas tecnologías. Hoy en día, a raíz de la cuarentena, en Quality Inmobiliaria Uribe están mostrando algunas propiedades de manera virtual.
“Se muestran videos, recorridos virtuales, imágenes de 360 grados. Esto ayuda a filtrar al 100 por ciento a los prospectos y que, si visitan la propiedad, vayan con toda la información. Con esto podrán ver cómo es la colonia, qué hay alrededor, cómo es el inmueble y los acabados. El mercado está siendo más virtual y, a lo mejor después de esta pandemia, la gente verá que sí funcionan ese tipo de recorridos”, puntualizó.
En cuanto a las cuestiones económicas, Uribe previó que habrá incertidumbre de poder cumplir con los pagos de arrendamiento por parte de los usuarios. Esto podría llevar a un ajuste en la anulación penalizaciones, agregando una comprobación de falta de ingresos.
“Sí podría hacerse con muchos procesos y ciertos límites. Siempre tomando en cuenta que, hoy en día, a cualquiera nos puede pasar y cualquiera puede quedarse sin trabajo. Se pueden agregar ciertas cláusulas que cubran estas situaciones y se pueda apoyar un poco más al inquilino.
“Estas medidas pueden ser temporales, porque si no los inmuebles podrían bajar de precio. La plusvalía siempre tenderá a ir hacia arriba. Si se congelan las rentas durante más tiempo, la propiedad irá perdiendo su valor. Sin embargo, que sea momentáneo puede ayudar a que se nivelen un poquito más los precios, tanto de renta como de compra”, apuntó.
Uribe reconoció que podrían crearse servicios educacionales y de salud. “Todas las amenidades que tenemos ahorita son de diversión. La mayoría va a tener espacios o jardines para mascotas, pues con la cuarentena ya no es tan fácil salir a la calle a pasear a los perros, por ejemplo.
“La otra es que habrá servicios educacionales. Igualmente, con los niños ahorita, podría haber una especie de amenidad. Por ejemplo, con plataformas aprobadas por la Secretaría de Educación Pública o una especie de guardería que no solo sirva para entretenerlos, sino para darles clases”, sugirió.
En contraste, Soto-Hay afirmó que los desarrollos se volverán más sencillos para aminorar el costo por amenidades. Esto aumentará la oferta de productos más accesibles para las personas que quieran comprar propiedades de uso habitacional.
“Si se está estimando una recesión del 6 por ciento de crecimiento —mi estimación es del 4.5 por ciento—, la gente quiere comprar lo básico y no complicarse con superficialidades. Aunado, con el tipo de cambio actual, los acabados importados tendrán un aumento significativo en el precio. Y no creo que la gente esté dispuesta a pagarlos ahorita”.
Comprar una casa más sencilla de la que se tiene proyectado comprar, de tal forma que permita ahorrar un poco más de dinero, es la propuesta de Fernando. Además, aconseja contratar créditos hipotecarios para no descapitalizarse y tener certidumbre.
“Al final del día con un crédito hipotecario, pase lo que pase, tendrás la certidumbre de cuánto vas a estar pagando si hay o no inflación desmedida”.
En cuanto a una estrategia financiera, sugiere que se debe ser mucho más cauto en el proceso de selección de una casa y negociar de forma más agresiva los precios. Además, tener en cuenta la contratación un crédito hipotecario adecuado, que te permita pagarlo cómodamente.
Rocío señala que es un buen momento para detectar cuáles son las otras habilidades que cada persona tiene, independientemente de su trabajo habitual. Esto podría ser un recurso para obtener ingresos extra y ayudar a solventar gastos menores. Igualmente, se puede aprovechar este tiempo para hacer limpieza y vender los artículos que ya no se utilizan.
“Piensa en qué más puedes y sabes hacer, que te guste. (...) Reajusta tus gastos, en lugar de cambiar a un mejor teléfono, quédate con el que tienes por un año más. Es un buen momento para reevaluar qué necesitas realmente y ya no hacer gastos superfluos, como ropa fast fashion”, aconsejó.
En referencia a una estrategia enfocada en los usuarios de compra-venta de propiedades, Uribe los invita a acercarse a los bancos. La renegociación de sus pagos estos meses es fundamental, pues hay algunos bancos que están reestructurando este tema.
También es importante revisar los tipos de seguros que tienen su hipotecas. Algunos cubren este tipo de emergencias y pueden ayudarles a diferir más los pagos o darle más tiempo de crédito.
“A los que rentan, negociar lo más que puedan y no salirse de donde están. Si no tienen otra alternativa, avisarle al dueño con anticipación y que no sea de un día para otro. Además, que sí negocien ayuda mutua entre arrendador e inquilino (...) con la certeza de que México va a salir adelante”, concluyó la directora general de Quality Inmobiliaria Uribe.
Texto: Haydeé Cortés