Si encontraste la casa de tus sueños, pero se vende a un precio inferior al del mercado inmobiliario de tu plaza de interés, puede que esta se encuentre en remate bancario.
En esta entrada te explicamos qué es un remate bancario, cómo funciona y cómo comprar una casa que se encuentra en remate bancario. ¡Toma nota!
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¿Qué es un remate bancario?
Los remates bancarios inmobiliarios son las propiedades que están en venta y se encuentran en un proceso de adjudicación, por una entidad financiera, debido a la morosidad en sus cuotas hipotecarias. Esto según lo que indica nuestro experto: Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com.
Las casas o los inmuebles en remate bancario son ofertados a un precio más bajo respecto a los valores del mercado inmobiliario. Este descuento, en la venta, equivale a un rango que va del 30 al 50 por ciento, en promedio.
¿Qué pasa cuando una casa se va a remate?
Las casas que se van a remate bancario pasan al proceso de adjudicación, debido a la situación de morosidad o default hipotecario. Esto no se debe a que el negocio objetivo de los bancos sea el de revender, sino el de liquidar el crédito.
González explica que los inmuebles son los colaterales de los créditos hipotecarios. Es decir, son la garantía que funge como activo de recuperación, en caso de tener una situación de morosidad con los contratantes de la hipoteca.
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¿Cómo funciona un remate bancario?
De acuerdo con un contenido del blog de Maison Maya, equipo especializado en inversiones con remates inmobiliarios, hay 3 tipos de remates bancarios, clasificados dependiendo su etapa legal, forma de adquisición y producto que se compra. Estos son:
- Remates bancarios litigiosos: se compran entre la primera y quinta etapa de un proceso legal, mediante cesiones de derechos litigiosos. Por ende, no se adquiere el inmueble, sino que se sustituye a la institución de crédito como acreedor.
- Remates bancarios adjudicados: se pueden comprar entre el séptimo y octavo paso por cesiones de derechos adjudicatarios, los cuales se compran para ser el dueño del inmueble.
- Compraventa de propiedades de los bancos: se adquieren por contratos de compraventa, debido a que ya no tienen pendiente legal. Sin embargo, sus precios son más altos que los remates de los puntos 1 y 2.
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¿Cuál es el proceso de un remate bancario?
Como la compraventa de una casa, el proceso del remate bancario no es sencillo, o bien, rápido.
Marco Ayuzo, CEO de Maison Maya, en entrevista con Propiedades.com, explicó que nadie puede ser privado de sus bienes, a menos que se siga el proceso judicial y los pasos de la demanda que resuelve la controversia.
En el caso de los remates bancarios, Maison Maya expone el siguiente proceso de 10 pasos:
- Demanda para reclamar el pago de la deuda.
- Aviso de la demanda del juzgado hacia el demandado.
- Pruebas para acreditar afirmaciones.
- Sentencia, en la que el juez determina el resultado del juicio.
- Ejecución de la sentencia para determinar cuál es el monto a pagar o la consecuencia.
- Subasta de la propiedad para cubrir la deuda. En este punto, el deudor puede pagar, porque después ya no existe la posibilidad.
- Según lo que pase en el paso 6, se adjudican o designan los derechos del inmueble a un nuevo propietario.
- Entrega del inmueble al nuevo propietario.
- Firma de escritura.
- Ocupar o vender la propiedad.
El proceso de un remate bancario queda en un expediente judicial, de acuerdo con Maison Maya. Mediante este, el comprador puede revisar en cuál etapa del proceso va el inmueble y qué tanto le conviene.
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¿Cómo comprar una casa de remate bancario?
González dice que los remates no son para todas las personas, sino para quienes no tienen prisa de ocupar una vivienda, cuentan con paciencia para pasar por el proceso y desean adquirir inmuebles con descuento.
Por otro lado, Ayuzo indica que quienes están interesados en comprar vivienda o invertir en remates deben, definitivamente, tener dinero disponible, pues en este tipo de compras no se aceptan hipotecas.
Es así que el analista Real Estate de Propiedades.com, sugiere seguir los siguientes consejos para comprar una vivienda de remate bancario:
- Visitar los anuncios de viviendas en remate, en portales inmobiliarios como Propiedades.com.
- Realizar el contacto con el anunciante para mostrar interés en la propiedad.
- Documentar y analizar el estatus judicial de la propiedad.
- Comparar cuál es el descuento real a precio de remate, respecto a una propiedad similar a valor de mercado.
- Realizar inversiones en mantenimiento y remodelación.
De acuerdo con Maison Maya, el 95 por ciento de las ofertas de remate anunciadas en portales inmobiliarios son fraudulentas. Por eso, Ayuzo indica que el primer paso, y tal vez el más importante, es solicitar asesoría de los expertos. Lo ideal es un equipo multidisciplinario con contadores, abogados y proyectistas.
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¿Cuánto tarda un juicio de remate bancario?
Ayuzo dice que un remate bancario puede tardar hasta 6 años, pues es un proceso largo y complejo.
Además, el experto sugiere tomar en cuenta todos los gastos que se necesitan solventar al comprar un inmueble en remate bancario, así como los impuestos que hay que pagar al adquirir una propiedad. Por ejemplo, los honorarios de abogados y notarios, los gastos de escrituración, las deudas pendientes de la propiedad, los gastos del juicio, etc.
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¿Cómo acceder a los remates de los bancos?
Ayuzo explica que la gran mayoría de los bancos tienen sus sitios especializados, en los que se pueden encontrar bienes adjudicados que ya están culminando procesos.
Los remates bancarios litigiosos no aparecen en los sitios de los bancos, pero sí en los listados de empresas como Maison Maya que los acompañan para vender las deudas y ofrecer negocios a inversionistas. La empresa brinda sus servicios legales y tiene plataformas para exponer estos casos.
De ese modo, los expertos pueden verificar expedientes judiciales, registro público de la propiedad, así como hacer un análisis de los riesgos, porque existe la posibilidad de que se perjudique la inversión hasta en un 100 por ciento.
También, se puede acceder a remates inmobiliarios en marketplaces como Propiedades.com. En nuestro sitio, los puedes encontrar con la etiqueta Remate, en todos los listados de las zonas de tu interés.
Si quieres encontrar inmuebles en remate bancario y comprar la casa de tus sueños, da clic abajo para ver todas las opciones que tenemos disponibles en Propiedades.com.
Texto: Daniela Saldaña
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