Plusvalía, valorización y Ley de Vivienda Sin Plusvalía

¿Sabes qué es la plusvalía y qué es la valorización? ¿Son lo mismo? En este contenido, te explicamos qué significan estos conceptos y qué ha pasado con la ley de vivienda sin plusvalía.

Para empezar, te presentamos a la valorización inmobiliaria, así que continúa leyendo.

¿Qué es valorización?

De acuerdo con Juan David Vargas, General Manager de Propiedades.com, la valorización inmobiliaria es un incremento en el valor de las propiedades influenciado por: cambios en el entorno, fluctuaciones en el mercado, acceso a las vías principales, etc.

"El valor comercial y los temas relacionados con la valorización son bastante subjetivos, ya que dependen tanto del precio establecido por el vendedor como de la decisión del comprador de aceptar ese costo".

Juan David Vargas

¿Qué es el proceso de valorización?

En ese sentido, el proceso de valorización se puede deber a la gentrificación. Cuando la oferta de inmuebles no crece al mismo ritmo, los precios de la vivienda suben considerablemente.

Este movimiento genera un efecto en cadena, que impacta la valorización de las nuevas zonas de residencia, de quienes son desplazados.

 A medida que crece el interés, la demanda aumenta, y con ella, el valor de los inmuebles también sube, dándoles una mayor plusvalía.

En este contexto, la valorización de una propiedad no solo se refiere a su incremento en el valor comercial, sino también a cómo se vuelve más atractiva en el mercado inmobiliario. 

Las zonas que reciben a las personas desplazadas, por la gentrificación, empiezan a ganar plusvalía, convirtiéndose en lugares de mayor interés para nuevos compradores e inversores.

Valorización en CDMX y Guadalajara 

En la Ciudad de México (CDMX) y Guadalajara, se cree que hay valorización de los inmuebles, precisamente por el fenómeno de la gentrificación. 

Debido a esta creencia, el equipo de data de Propiedades.com presenta el top 10 de colonias, de la CDMX y Guadalajara, con mayor valorización de las propiedades. 

En el último año, las colonias Pedregal de San Nicolás 1a Sección, en CDMX, y Huentitan el Alto, en GDL, han presentado la valorización más alta, en comparación con otras, de sus ciudades. Así que, es un buen momento para comprar vivienda en estas zonas.

¿Quieres saber la valorización inmobiliaria de otras colonias de CDMX y Guadalajara? Entra a Mapa de Precios, la herramienta de Propiedades.com que te muestra precios, características comunes y más información, de una alcaldía, una colonia o un predio de estas ciudades. 

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Plusvalía y valorización

Pero, ¿cuál es la diferencia entre plusvalía y valorización? Aunque a veces se piensa que son lo mismo, existen diferencias importantes entre ellas. 

La plusvalía, en definición, representa el incremento del valor de un inmueble con el tiempo debido al desarrollo de la zona, mejoras en la infraestructura y el aumento de servicios públicos. 

Para obtener una alta plusvalía, es esencial invertir en mercados con potencial de rápido desarrollo.

Y el proceso de valorización se da cuando hay un aumento de precio respecto al valor de mercado. Por ejemplo, si hay mucha demanda en una zona con poca oferta de viviendas, el precio de las propiedades sube rápidamente.

En resumen, la valorización de una vivienda ocurre de manera más inmediata, mientras que la plusvalía se genera de forma gradual.

"En la CDMX, son cada vez menos los inmuebles que ofrecen plusvalía, ya que la ciudad está desarrollada y, por lo tanto, no hay nuevos impactos significativos en infraestructura y servicios públicos, a diferencia del Estado de México u otras ciudades del Valle de México que aún están en crecimiento".

Juan David Vargas

¿Qué es la plusvalía?

Por otro lado, la plusvalía de una vivienda, de acuerdo con la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), es el incremento del valor de una propiedad con el paso del tiempo. 

El valor de la casa o el departamento va aumentando debido a diferentes factores, como mejores servicios, más accesibilidad, incremento en popularidad de la ubicación donde está el inmueble, etc.

¿Cómo calcular la plusvalía de una casa?

Rodrigo Barrera, fundador y CEO de Hamoc, explica que nadie tiene “la bola de cristal” en términos de plusvalía de bienes inmuebles en México. Así que no es fácil calcular la plusvalía, exacta, de una casa. 

Las tendencias de plusvalía en una zona no son garantizadas; una colonia que ha crecido a doble dígito en un año podría perder valor al siguiente. Los síntomas que se va a apreciar incluyen una alta demanda de compra o renta y una oferta limitada. 

Sin embargo, intervenciones gubernamentales, como cambios en los permisos de construcción, pueden alterar el equilibrio entre oferta y demanda, afectando negativamente los precios. 

Para evaluar si una propiedad se apreciará, hay que analizar cómo podrían cambiar la oferta y la demanda. 

Si la renta es muy baja en comparación con el precio de compra, la única razón para adquirir el inmueble es la expectativa de apreciación. Pero apostar a que una zona crezca al 10 por ciento anual, durante una década, es arriesgado, especialmente si no hay fundamentos claros de demanda que respalden ese crecimiento.

Algunas zonas de la Ciudad de México, como Ampliación Granada, muestran señales de estar sobrevaloradas, con precios altos que no se corresponden con las rentas. En estos casos, es mejor evitar comprar esperando una plusvalía forzada.

Impuesto de plusvalía México

Entonces, por el aumento del valor de la propiedad, en una transacción de compraventa de bienes inmuebles, se paga un porcentaje de plusvalía en México.

Este impuesto, según Credimejora by Nocnok, se calcula a tasa fija, a partir del aumento del valor de la propiedad (desde la compra hasta la venta). 

¿Quién está obligado a pagar el impuesto de plusvalía?

El porcentaje de plusvalía en México es responsabilidad del vendedor o propietario, quien está obligado a pagarlo al momento de la venta de la propiedad.

Como su cálculo depende del estado y municipio donde se encuentra la casa o el departamento, no es fácil de estimar. Pero este suele ser del 2 por ciento, aproximadamente. 

¿Aprueban la nueva Ley de Vivienda Sin Plusvalía?

En 2016, en el pleno de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, se aprobó el dictamen con las observaciones y modificaciones a la Ley de Vivienda. En ella, se cambió la fracción 20 del artículo 26, la cual, según El Economista, quedó de la siguiente manera:

Crear mecanismos para combatir los procesos de acaparamiento, subutilización, acaparación de los terrenos que tiendan a revertir a favor de la sociedad el valor generado por el desarrollo y el crecimiento urbano. Y, en el artículo 94 se realizó una armonización de la Ley General de Asentamientos Urbanos: 

El gobierno de la Ciudad de México destinará los recursos recabados por concepto de mejoras, medidas de mitigación e incrementos a la densidad por parte de empresas desarrolladoras, al mejoramiento del espacio público, infraestructura urbana y, en general, al entorno de la zona donde se llevó a cabo el desarrollo. Por ende, se eliminó la palabra “plusvalía” del artículo 26 y se redactó mejor el artículo 94, buscando facilitar la producción de vivienda y eliminando requisitos para los desarrolladores. 

Pero, hubo un retraso en la emisión del reglamento de la Ley de Vivienda de la Ciudad de México, promulgada en 2017. 

El artículo 94 generó confusión, se interpretó como un impuesto adicional al predial, por lo que fue reformulado, pero no fue emitido.

Así que, la falta de claridad, sobre el monto y uso de los recursos, preocupó al sector; así como la ausencia de redacción del reglamento.

Ley de Vivienda Sin Plusvalía 2023

Luego,el Congreso de la CDMX aprobó reformas a la Ley de Desarrollo Urbano, propuestas por la entonces jefa de Gobierno Claudia Sheinbaum. Estas afectaron varios artículos de la ley y buscaron agilizar y transparentar los trámites de obras y licencias de construcción mediante una plataforma digital.

El Economista indica que las reformas buscaron reforzar el procedimiento de "publicitación vecinal" como requisito para proyectos de construcción, demolición y modificaciones, lo que permite a los ciudadanos opinar y presentar propuestas para evitar conflictos.

Sin embargo, algunos diputados, se opusieron, argumentando que las reformas reducen las facultades de las alcaldías, especialmente aquellas gobernadas por la oposición, y que aún no se han adaptado los reglamentos necesarios para su implementación.

Ley de Vivienda Sin Plusvalía 2024

Durante este año, varios usuarios de redes sociales comenzaron a compartir la nota de El Economista, de 2016, afirmando que el gobierno de México había creado la Ley de Vivienda sin Plusvalía para poner un nuevo impuesto. 

Aunque causó controversia, la información de redes sociales fue desmentida. 

La Ley de Vivienda, de acuerdo con el blog de SOC Asesores, no resta valor de las propiedades, sino busca aumentar la calidad y cantidad de las viviendas; así como facilitar la aprobación, para los compradores, de un crédito hipotecario.

Al final, los nuevos impuestos están a cargo del Código fiscal de la Ciudad de México. y no de la Asamblea Legislativa, por lo que esta Ley de Vivienda Sin Plusvalía no se hizo para crear una recaudación de dinero nueva. 

Si quieres saber más sobre plusvalía u otros conceptos del sector inmobiliario, continúa explorando las entradas del Blog de Propiedades.com.

Texto: Daniela Saldaña