Por Julio César Gallardo García* CEO, Mint inmobiliaria
Es totalmente legal reducir el ISR al vender un inmueble.
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es un impuesto federal que grava la mejora o aumento del patrimonio, tal como el ingreso que se obtiene con la enajenación (venta) de bienes inmuebles. Toda venta de un inmueble causa el Impuesto Sobre la Renta por Enajenación de Bienes (ISR), sin embargo, en la mayoría de los casos el mismo puede, de forma enteramente legal:
- Exentarlo Totalmente
- Exentarlo Parcialmente
- Reducirlo
- Los riesgosísimos “Remedios milagro” (no obstante, estos son ilegales y no están recomendados)
Los beneficios pueden obtenerse siempre y cuando se cumplan formalidades y requisitos en algunos casos fáciles y generalmente conocidos (como la exención de 700,000 UDIS en casa habitación) y en otros casos se requiere del conocimiento y experiencia de un especialista en el tema.
De hecho, con la asesoría y conocimiento adecuados son muy pocos los casos en los que el ISR se paga en su totalidad.
¿Qué Porcentaje del Precio de Venta se Paga de ISR?
Cabe mencionar que cada caso es diferente y es desacertado el generalizar como cuando escuchamos frases tales como "el ISR es de alrededor del 35% del monto de la operación", nada más falso que esto, pues se trata de una Tarifa Progresiva (es decir que varía según el monto) y también según las características de cada inmueble y, por supuesto, del contribuyente y el ingreso generado por la venta.
De ahí la importancia de hacer un cálculo profesional del monto del Impuesto Sobre la Renta desde un inicio, para tomar mejores decisiones de la mano de un profesional.
En la mayoría de los casos, aquellas personas que no se asesoran previamente en el cálculo legal y correcto del Impuesto Sobre la Renta, se enteran del monto que deberán pagar hasta que están a unos segundos de firmar la escritura ante el Notario o peor, cuando ya la han firmado y el notario les informa el monto. Esto significará un fuerte dolor de cabeza, cuando menos.
El primer consejo
Siempre, siempre, antes de firmar o acordar cualquier compromiso de venta con un posible comprador, por sencillo e informal que parezca el compromiso, hay que tener calculado previamente el Impuesto Sobre la Renta que causará la operación, por escrito y de forma profesional por un especialista.
No hay que imaginar o más o menos al tanteo ni tener una idea, ni adivinar el monto. No anticipar el cálculo del monto del gravamen acarrea fuertes riesgos patrimoniales y legales.
¿Y si no lo hago?
No hacer un cálculo previo en la mayoría de los casos nos llevará a uno de los terribles escenarios:
- Cumplir el compromiso hecho con el comprador, pero terminar pagando una escandalosa cantidad de ISR que reducirá enormemente la ganancia de la venta.
- Tener que decidir entre cumplir el compromiso hecho con el comprador pero pagar altos impuestos, o deshacer el trato pagando una pena convencional y el riesgo de ser demandado por incumplimiento del contrato y que con ello la promoción en venta del inmueble quede bloqueada por tiempo indefinido por orden de un juez.
A continuación, una explicación de los escenarios legales básicos que permiten la mitigación del pago de este gravamen:
1. Exención Total del ISR (las 700,000 UDIS)
La Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), en conjunto con su Reglamento (RISR) contemplan la posibilidad de exentar el ISR hasta por un monto máximo de 700,00 UDIS (setecientas mil Unidades de Inversión), monto que debe determinarse en pesos al día de la firma de la escritura de compraventa.
El monto que se exentará se obtiene al multiplicar el valor de la UDI en el día correspondiente por 700,000:
Fecha: 25/11/2017
Valor * UDIS= monto exentado
5.869048 X 700,000 = $4,108,333.60
(Fuente del Valor de Cada UDI: SAT)
El ABC para lograrlo
A continuación, los requisitos para poder acceder a la exención de las 700,000 UDIS:
| Personas |
Documentales |
Del inmueble |
| Ser persona Física: No haber tramitado la exención en los tres años anteriores a la firma de escritura de venta. |
- Credencial para votar - Estados de cuenta: válidos de todo el sistema financiero mexicano - Casas comerciales: tiendas departamentales -Recibo con comprobante fiscal: Luz, telefonía fija (Domicilio Completo, Correcto y Exacto) |
- Ser cada habitación - Haber sido utilizada como tal - Tener uso de suelo habitacional |
- No exentan:
- Personas morales
- Bodegas
- Tiendas
- Locales comerciales
- Oficinas
- Naves industriales
- Casas con uso de suelo distinto al habitacional
- Terrenos sin casa habitación, aunque tengan uso de suelo habitacional
- Comprobantes no válidos
- Gas, agua, predial, telefonía móvil
Toma en cuenta:
- Únicamente podrán estar a nombre del vendedor o sus ascendientes, descendientes en línea recta o cónyuge.
- Solo se puede exentar hasta tres veces la superficie desplanta de casa habitación
2. Exención Parcial del ISR (cuando se paga ISR aunque se acceda al beneficio de las 700,000 UDIS).
Aun cuando se acceda al beneficio de las 700,000 UDIS, hay casos en los que sí hay que pagar el ISR, es decir, la exención parcial. Por ejemplo:
- a) Cuando el valor de la operación de venta en escritura pública excede en dinero el monto que en ese momento equivalga a 700,000 UDIS. En este caso se pagará el ISR únicamente sobre el excedente de la cantidad en pesos que representen las 700,000 UDIS en ese momento.
- b) Cuando el inmueble tenga porciones de uso habitacional y porciones o espacios de uso distinto al habitacional (locales comerciales, accesorias, oficinas, consultorios, bodegas).
En el último caso, la exención parcial se actualiza sin importar si las 700,000 UDIS son suficientes o no para cubrir el monto de precio, dado que el uso no es cien por ciento habitacional. Por lo que por las porciones del inmueble que no sean de uso exclusivamente habitacional, no se podrán exentar el ISR; y se pagará en la proporción en la que los otros espacios representen del precio.
Un ejemplo:
Por vender una casa que tenga un valor escritura de 7,000,000 de pesos se puede llegar a pagar un ISR de 1,000,000. Por ello es indispensable hacer un cálculo correcto y acceder a esquemas apegados a la ley.
3. Reducción Legal del ISR
Escenarios adicionales a la exención de las 700,000 UDIS y que reducen el monto del ISR mediante la consideración de deducciones, principalmente por:
- El Costo Comprobado de Adquisición: deducir el precio que pagaste cuando compraste la propiedad que ahora vendes.
- Gastos de Adquisición: se actualiza cuando se deducen los gastos en los que incurriste para obtener la propiedad: contribuciones, honorarios, gastos notariales y comisiones.
- Otros Gastos del Inmueble: son deducibles ciertos gastos en los que se haya incurrido durante la tenencia de la propiedad del inmueble desde que lo adquiriste y hasta que lo vendes.
En todo caso, los costos y gastos deben cumplir los requisitos de la ley para poder ser considerados como deducciones válidas. Además, debe ser real que se incurrió en ellos y los documentos que los amparen igualmente deben ser auténticos, de lo contrario se podremos caer alguno de los peligros que vemos a continuación.
4. Riesgosísimos “Remedios Milagro”.
En las calles se ofrecen al menos dos esquemas ilegales que incluyen manejo de documentos y declaraciones falsas, que por lo tanto son completamente ilegales.
Los dos esquemas fraudulentos más comunes son:
|
Las falsas facturas |
El falso empresario |
| ¿Cómo opera? |
Se adquieren documentos para la deducción de gastos inexistentes. |
Una persona se da de alta en Hacienda con actividad empresarial inmobiliaria. |
| La estrategia |
Se ofrecen como facturas viejas, de más de cinco años, que el SAT no revisa. Pero esto es falso. |
Una persona se convierte en supuesto empresario de bienes raíces. |
| Delitos que se cometen |
Falsedad de declaraciones Uso de documentos falsos Defraudación fiscal |
Falsedad de declaraciones Defraudación fiscal |
| Los riesgos |
Que se rechacen las deducciones Recargos Multas Cárcel |
Auditorías Rechazo de deducciones Actualización Recargos Multas Cárcel |
Todos estos son esquemas malignos. Evita problemas y busca alternativas seguras para reducir legalmente tus impuestos.
Si tienes planeado vender tu propiedad o ya la estás promoviendo, ya sea como trato directo o con cualquier inmobiliaria, comunícate con Mint Inmobiliaria para una asesoría profesional en persona, sin importar si es de uso habitacional, comercial, industrial, oficina o terreno.
Recuerda que es indispensable conocer el monto del gravamen antes de cerrar cualquier trato de venta, optimiza el ingreso producto de la venta de tu inmueble y actúa antes de que sea demasiado tarde.
No pongas en riesgo tu libertad, siempre es posible mitigar el Impuesto Sobre la Renta de forma totalmente legal y dentro de un marco seguro; cuídate de ofertas ilegales de coyotes que te ponen en riesgo, acércate a un profesional, calcula bien tus impuestos y duerme tranquilo.
Siempre Recuerda:
- Calcula Bien tu ISR
- Calcúlalo a Tiempo
- Cuídate de Coyotes
Y por lo tanto
- Ahorra Dinero
- ¡Durmiendo tranquilo!
En Mint Inmobiliaria contamos con un esquema totalmente legal y seguro para mitigar, dentro del marco de la ley, el Impuesto sobre la Renta por enajenación de inmuebles.
Hacemos la proyección del ISR sin costo. ¡Consúltanos sin Compromiso!
* Julio César Gallardo García, asesor Fiscal Inmobiliario cgallardo@mintinmobiliaria.com Oficina en CDMX: 5424-1515 WhatsApp 24 h: 04455-2737-2358 Nextel 24 h: 1989-8288
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