Si tienes un inmueble en la Ciudad de México (CDMX), seguramente estás disfrutando el aumento de su valor comercial. Y es que la capital del país ofrece calidad de vida, a sus habitantes, y tiene una gran demanda de propiedades: viviendas, oficinas, locales, etc.
Por eso, se puede decir que, en la CDMX, hay valorización de los inmuebles. Las propiedades de la ciudad ganan valor debido a varios factores.
Aunque toda la capital tiene su encanto, el caso de algunas colonias destaca por la valorización de sus inmuebles. Así que, si quieres saber qué es la valorización inmobiliaria y cuáles son unas de las colonias más caras de la CDMX debido al aumento del valor comercial de sus propiedades. ¡Sigue leyendo!
¿Qué es la valorización de los inmuebles o valorización inmobiliaria?
La valorización de los inmuebles o valorización inmobiliaria es el aumento del valor de las propiedades, influenciado por diferentes elementos:
Cambios en su entorno.
Dinámicas del mercado.
Accesibilidad a vías principales.
Mejoras estructurales.
Oferta y demanda.
La valorización depende mucho de qué tanta oferta y demanda hay en la zona. Por ejemplo, cuando existen muchos compradores, pero pocos inmuebles disponibles, aumenta el valor de las propiedades.
“La valorización puede prestarse mucho para especulación, también. El valor comercial, y todos los temas de valorización, es más subjetivo, porque depende de la persona que pone el precio y el comprador que acepta adquirir el inmueble a ese costo”, explica Juan David Vargas, General Manager de Propiedades.com.
Valorización vs. Plusvalía
A diferencia de la valorización, la plusvalía está más controlada, depende de otros factores que deben alinearse, y muestra cambios en un plazo más largo (en 10 o 15 años).
A veces, se llega a asumir que la plusvalía y la valorización son lo mismo, pero tienen diferencias grandes.
La plusvalía es el aumento del valor que tiene un bien inmueble, desde que se adquiere, en el tiempo, por el desarrollo de la zona, las mejoras de infraestructura y el aumento de servicios públicos. Para que esta sea grande, se necesita invertir en mercados con la posibilidad de un rápido desarrollo.
La valorización se asocia con un mayor costo, con respecto al precio de mercado. Es decir, si hay muchas personas interesadas en comprar una casa o departamento, en una zona con poca oferta de vivienda, el precio del inmueble aumenta.
Entonces, la valorización de una vivienda surge de forma rápida, mientras que la plusvalía de un inmueble se va generando de manera lenta.
“En la CDMX, cada vez, son menos los inmuebles que ofrecen plusvalía, porque la urbe ya está desarrollada. Entonces, por eso, no hay impacto en infraestructura y servicios públicos; a diferencia del Estado de México u otras ciudades del valle de México que están en crecimiento”, dice Juan David.
Valorización de la vivienda y gentrificación
La gentrificación causa el aumento de demanda, con respecto a unas zonas en particular. Cuando la oferta no crece a la misma velocidad, tiene un impacto directo en el precio.
Por ejemplo, en CDMX, el número de inmuebles disponibles en Roma, Condesa y Juárez no aumenta, pero cada vez hay más personas que compran o rentan. Entonces, eso provoca el aumento de los precios de la vivienda, por lo que las personas que, originalmente, viven en esas colonias no tienen el presupuesto para seguir pagando su alquiler y deben desplazarse a zonas más asequibles.
Regularmente, estas personas buscan zonas aledañas, no cambian su vida de un momento a otro, y comienzan el efecto de desplazamiento que genera un impacto en las alcaldías. “Es un poco lo que vemos, en Iztacalco e Iztapalapa. Las alcaldías tienen un perfil diferente a Benito Juárez y Cuauhtémoc, y reciben a las personas desplazadas por la gentrificación. Por lo tanto, están aumentando su valorización, porque los inmuebles de la zona tienen plusvalía y mayor interés”, explica Juan David. “La valorización no se limita al valor comercial, sino que también se refiere a cómo la propiedad se vuelve más atractiva en el mercado inmobiliario”.
Cuáles son las colonias más caras de la CDMX o con más valorización inmobiliaria
En ese sentido, en Propiedades.com, realizamos un análisis de las colonias más caras de la CDMX para dar con las que destacan por su valorización inmobiliaria.
En el portal, revisamos nuestros datos, de 2019 a 2023, y hallamos las 10 colonias de la CDMX que presentan valorización de sus inmuebles. Estas son:
San Rafael, Cuauhtémoc
Guerrero, Cuauhtémoc
Buenavista, Cuauhtémoc
Obrera, Cuauhtémoc
Santa María la Rivera, Cuauhtémoc
Mixcoac, Benito Juárez
Portales Oriente, Benito Juárez
Fuentes del Pedregal, Tlalpan
San Pedro Xalpa, Azcapotzalco
Del Gas, Azcapotzalco
Debido a la gentrificación, probablemente, las colonias que más tienen valorización inmobiliaria pertenecen a las alcaldías Cuauhtémoc y Benito Juárez.
Ranking Promedio ponderado de % cambio 2019-2023
Colonia
Alcaldía
Departamentos
Precio promedio m2 departamentos 2019
Precio promedio m2 departamentos 2023
% Cambio promedio m2 departamentos 2019-2023
Casas
Precio promedio m2 casas 2019
Precio promedio m2 casas 2023
Cambio promedio m2 casas 2019-2023
Cantidad total de propiedades
% Cambio ponderado 2019-2023
1
San Rafael
Cuauhtémoc
1,918
$36,303.31
$54,470.17
50.04%
111
$20,540.10
$24,530.04
19.43%
2,029
48.37%
2
Guerrero
Cuauhtémoc
1,927
$24,649.55
$35,982.19
45.98%
54
$19,000.99
$32,354.65
70.28%
1,981
46.64%
3
Buenavista
Cuauhtémoc
1,158
$29,685.89
$43,714.48
47.26%
23
$22,101.87
$24,632.91
11.45%
1,181
46.56%
4
Obrera
Cuauhtémoc
1,212
$27,764.83
$40,575.52
46.14%
166
$19,769.42
$29,177.24
47.59%
1,378
46.31%
5
Santa María la Ribera
Cuauhtémoc
3,815
$33,402.06
$48,416.72
44.95%
194
$23,921.49
$27,431.13
14.67%
4,009
43.49%
6
Mixcoac
Benito Juárez
1,284
$33,973.59
$48,532.91
42.85%
78
$35,366.65
$41,126.78
16.29%
1,362
41.33%
7
Portales Oriente
Benito Juárez
1,373
$35,038.40
$48,046.50
37.13%
46
$22,661.57
$46,280.46
104.22%
1,419
39.30%
8
Fuentes del Pedregal
Tlalpan
732
$37,957.42
$58,217.76
53.38%
463
$31,944.11
$37,066.12
16.03%
1,195
38.91%
9
San Pedro Xalpa
Azcapotzalco
1,120
$27,321.38
$37,842.45
38.51%
29
$17,124.47
$21,472.99
25.39%
1,149
38.18%
10
Del Gas
Azcapotzalco
970
$31,554.37
$43,008.84
36.30%
39
$19,835.73
$30,723.64
54.89%
1,009
37.02%
San Rafael, que ocupa el primer lugar en el ranking de las colonias con valorización, tiene 1,918 departamentos. Y el precio por metro cuadrado de estas viviendas ha cambiado un 50.04 por ciento, de 2019 a 2023.
Pero el cambio promedio por metro cuadrado de las casas, en San Rafael, no ha sido demasiado, el 19.43 por ciento, cuando hay únicamente 111 viviendas.
Se valorizan más las casas o los departamentos
Teniendo en cuenta, solamente, las viviendas que ganan valor, se ha llegado a la conclusión de que se valorizan más las casas.
De las 1,834 colonias que el equipo de data tiene registradas, en CDMX, 995 han obtenido valorización inmobiliaria con el paso del tiempo.
Tipo de inmueble
% Cambio
Departamentos
25.78%
Casas
40.93%
Todos juntos
26.2%
Cómo saber la información catastral de una colonia de la CDMX
¿Vives en CDMX y quieres saber si, en tu colonia, hay valorización de los inmuebles?
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Además, también en Catastro encuentras otros datos importantes. Por ejemplo:
Las características de una propiedad, como su uso de suelo y superficie del terreno.
El valor catastral medio de las propiedades de una zona.
El número de viviendas catastrales que hay en una zona, así como las características que comparten: promedio de recámaras, baños y precios.
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